每隔7-8年，房地产行业似乎就要面临一次危机，都要去一次库存，2008、2015、2022年都是如此，“七年之痒”似乎难以避免。

(资料图片仅供参考)

2008年时的开发商也很困难，恒大的房子卖不出去，遇到了巨大的现金流问题，去香港上市又失败，几乎破产，皮带哥急得要跳楼，幸亏有香港锄大地的牌友刘銮雄等富豪资助，才度过难关。后来恒大上市成功，一度成为宇宙第一房企，又再次破产重整，那是后话了。

当时北京楼市的房贷利率是基准利率的7折，相当于现在LPR的7折，跟公积金贷款非常接近。

2008年底到2009年初，北五环的润泽悦溪8900元/平开盘，西五环的远洋沁山水1.1万开盘，然后，很快就翻番了。09年我在望京看二手房，发现价格每个周末都在上涨。

2008年的“4万亿”之后，楼市调控非常宽松，楼市迅速启动，库存迅速下降。

七年之后的2015年，楼市的问题更严重，严重到国家第一次把“房地产去库存”写进经济工作目标。

当时我经常路过北五环望京外的臻园，看到臻园售楼处大门上的巨幅电子屏不断刷着广告：特价239平米仅需700万。印象非常深刻，虽然可能是个特殊户型，时隔多年，我仍然遗憾没有在乱糟糟的来广营地铁站旁停车走进这个售楼处。

2015年3月30日，中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房最低首付比例调整为不低于40%。仅仅10分钟之后，财政部和国家税务总局又联合发布消息，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。

之前，谁也没想到政府会用如此大的力度刺激楼市。

降低首付比例，降低税费，降低了购房门槛和成本；而5万亿PSL棚改资金直升机撒钱，解决买房的钱从哪里来的问题，开始了轰轰烈烈的全国性楼市去库存，也把大量的居民储蓄锁死在了房地产里面。

如今，又过了七年，楼市再次面临高库存的问题，众多开发商奄奄一息。

各种政策利好已经上路，银行在想一切办法降低贷款门槛，男女朋友共同还贷的“连心贷”都出来了，现在就差当年330新政放松二套首付比例的大招了。

该出的政策在去年底之前都出了，一季度就是观察的窗口期，如果楼市还是奄奄一息，那么330就值得期待一下，反之如果楼市开始快速恢复了，那么就不要期待需求侧更大的利好。

现在是油门踩一脚跑一会儿看看，而不是一脚油门持续踩到底，两会前肯定稳定为主，3月份就是非常重要的节点了。

去年我们写了本轮算是“去库存2.0”，当时我们还不知道怎么去库存，但相信管理层会有足够的智慧和高招。

全国范围的去库存，需要有政策、需求、有预期，最关键的是要有钱。

这次没有棚改资金，钱从哪里来？

最近有两个新的试点值得关注：

一个是撤村并镇，农民可以选择货币补偿进城；另一个是不动产私募基金，可以吸纳巨量的社会资金进楼市投资。

房地产行业影响到的行业太多，房地产兴，则百业兴，要想去库存，还是需要整出一轮中等规模的房地产周期。

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